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多家房企暴雷,带给地产圈的6个警示!

多家房企暴雷,带给地产圈的6个警示!

还记得2015年,佳兆业锁盘风波爆发的时候,自媒体人炸哥写了一句感悟:


你到底拥有什么,等你失去的时候就知道了;
你到底相信什么,等你失去的时候就知道了。

时过六年,现在读来,我依然唏嘘不已。

不得不说,佳兆业“二进宫”,确实出人意外。毕竟,很少有人在这么短时间内跌倒两次。

例如绿城经历14年股权大战,万科经历15年万宝之争,万达经历17年股债双杀,新城经历19年风波,之后,他们都成了更好的自己。

那么,佳兆业为什么没有呢?

其实,仔细想一想就知道,再度迷失的佳兆业,反映出我们地产圈出了一些问题:

01过度重视规模

阳光城的吴建斌,曾经说过一句很有名的话:

一家优秀的房地产企业必须要有规模,有规模才有市场地位,才会为品牌和效益打下坚实基础。

不得不说,在当时千帆竞渡的市场语境下,努力提升规模是正确的,但必须要量力而行。不顾一切上规模,借着一时的市场热情拼命上杠杆,最终只能落得个房倒屋塌的凄凉晚景。

为什么?我们知道,土储决定了未来的规模。要搞大规模,必先搞大土储。而土储......拍过地的人都会知道项目销售额、利润额这些只能事先预测,且极度不靠谱


测算中的定价销售节点回款速率可售车位销售等等预测是极度不保守的,但不预测你不敢拿地,拿不到地就没有规模,没有规模就没有市场.....所谓屁股决定脑袋,为了规模一鼓作气冲了,但一旦市场陷入低迷就是炸雷,所以2017年调控以来,光看销售金额的“唯规模论”房企一定完,有土储有货值没利润



02过度迷信房地产周期

2015年高层提出去库存之后,房地产周期律被地产人奉为圭皋。深圳涨完上海涨,上海涨完北京涨,北京涨完广州涨.....“踩对点儿”成了地产圈非常流行的一句话,与其说是自谦,不如说是自豪。

没错,房地产周期的存在,使得地产项目的开发需要顺应大势、跟对节奏、抓住窗口期的成功出货。

然而,周期律也使得房地产开发变成一项投机工作,有多少房企因为看好未来的周期行情,而拿了不该拿的地,而又有多少房企因为预判房地产周期,一股脑扎堆抬高地价,即使地是好地,也因为拿地成本太高,而尴尬的站在了山岗上。

此外,过分迷信房地产周期,还使得房地产营销的价值大大减弱。市场动态的洞察、行情走势的预判、客户需求的精研、竞品策略的跟进,这些无一不是营销专业度的体现、头脑激荡的营销智慧、企业决策的重要基础,却因为“踩对点了”,地产营销越来越被人看不起,项目的开盘成败,也基本寄托在了虚无缥缈的周期上。

而现在,随着智能手机和自媒体的普及、地产调控政策越来越频繁,房地产周期也越来越短——未来的房地产企业,对房地产周期可以预判,但千万别迷信。

03过度低估三道红线赌政策和土地财政低估预售资金监管

还记得三道红线刚出来的时候,很多房企信心满满,都说可以降杠杆,可以顺应大势。

殊不知,三道红线降的不是红线,而是银行等金融机构对房企的信心——房企有没有表外负债,有没有明股实债,有没有涉嫌自融,财务报表有没有请人来摆账,银行是最了解房企的。

所以从这方面看,国家划三道红线,是为了让房企降杆杆吗?银行知道,很多企业表面都在绿档、黄档,实际上已经入不敷出、朝不保夕!

同样的,房企过度对赌政策,在政府限购限价后死扛着不卖,造成项目空转;

低估项目预售制度资金监管,将资金链拉得紧紧的,结果项目明明有钱却取不出来,整体现金流枯竭;

甚至意气对赌土地财政,认为地产是支柱产业,说到底,房企还是小看了政府的决心、过度低估了国家意志。

04过度沉迷于高周转

说实话,开发商挣的不是毛利率的钱,而是杠杆的钱,快拿钱,快建房,快卖房。房地产毛利率并不高,从19年后平均只有15%,国企可以做到30%,能做到35%毛利率已经顶到天上了。年景差的,净利润率只有5%,年景好时做到12%。

所以,开发商特别沉迷于高周转,甚至房子没建起来就急着出手,出手了,钱回来了,再拿下一块地,再建房,再卖房,快出手,如此循环,积少成多,房地产的利润就多了。

然而,也正是因为沉迷于这样的高周转,房企生生把万亿规模的市场做成了快餐店,一个项目现金流回正了,马上去拿第二个项目,资金链紧绷到极致,市场稍微一遇冷就周转不下去,最终导致崩盘。

对此,我始终强调有质量的高周转。很多项目本来可以慢慢做,地段好、拿地成本也低,稍微用点心在品质上,就基本会得到交口称赞。

为了高周转,把好项目周转掉了,剩下差的项目周转不动成了烂账,结果造成利润和口碑的双输。

05过度相信金融机构评级机构的承诺

说实话,近期暴雷的房企,也算是头部房企了,大部分也是各商业银行的总行级别战略客户或白名单客户。然而,就是这样的战略伙伴关系,居然因为几个亿而暴雷,可想而知,金融机构的承诺,是多么脆弱~

是啊,房企暴雷后,谁最紧张?当然是各大金融机构的金主。所以我们看到这样一幕:以前酒桌上觥筹交错的各大金融机构们纷至沓来,追着催还贷款。

同样的,还有评级机构。这次佳兆业、花样年们暴雷,最直接的原因是评级机构下调评级,评级下调后,房企一下子就借不到钱了。

到此时,我们才更加明白,金融机构也好,评级机构也罢,都不过是冬天的扇子、夏天的棉被,行情好时,使劲让你多贷款,行情差时,恨不得收回所有的额度。

06过度迷信知名职业经理人

泰禾黄其森说,地产泡沫,人才上最大的泡沫。看来老黄是真的吃过亏了。

是啊,想当初,泰禾多么牛逼的产品线,多么高的市场定位和接受度、毛利率,结果在一众高薪聘请的“人才”忽悠下,拿了很多烂地,最终资金链崩盘。

其实吃“人才”亏的,又何止泰禾呢。阳光城,早几年并购了多少恶心的项目,消化了三四年还没完。如今,当年的主事者早已离职,就剩下老板在风中凌乱.......

而另外,企业行情不好,很多职业经理人是跑得最快的。反正他们不管在哪都吃香,何必守着烂摊子?

由此,公司效益好时,企业没有亏待职工,让职工们都赚到了钱,现在公司遇到困难,职工却跑得很快。房地产大环境不好,如果还想在地产界发展,又能往哪跑呢?还不如,抱团取暖,度过严冬!

是呀,皮之不存,毛将焉附。想起华夏幸福王文学的那句灵魂质问:

班长不行了,连长上。咱们是反过来,老总不行了,副总上,副总不行了部门总上。部门总不行了,科员上。就这样,才营造了昨天......我今天是不行了,对你怎么样不了,但是社会自有公道。如果需要你讲义气的时候,你就拿职业说话。哥们,咱们何以相忘于交?
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